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天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

2021年的天津楼市,“以价换量”几乎成为共识,尽管很多人不愿意承认。土拍市场上,房企们不再积极,但同时反手祭出了打折降价大招;二手房整体价格也在下降,很多从业者已经没有了幻想;那些经历了停工又复工的业主们,则只剩下顺利收房的期待。

起源:每日经济新闻 记者 王佳飞    编纂 陈梦妤    

“现在还在下行通道中。”地产营销人这样说。

“房价一直在稳中走低。”二手房经纪人这样说。

“我只希望能如期收房。”购房人这样说。

“利用3年时间,在全市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动,打击房地产领域违法违规问题。”官方这样说。

2021年的天津楼市,“以价换量”几乎成为共识,尽管很多人不愿意承认。土拍市场上,房企们不再积极,但同时反手祭出了打折降价大招;二手房整体价格也在下降,很多从业者已经没有了幻想;那些经历了停工又复工的业主们,则只剩下顺利收房的期待。

房住不炒给市场带来的改变,除了理性,还有对未来的思考——什么才是平稳健康发展,我们到底需要什么样的房地产。

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

天津城区 每经记者 王佳飞 摄

“以价换量”

“我能感觉到,客户的信心受到了冲击”,曹晓闻在某头部房企营销条线从业多年,他告诉《每日经济新闻》记者,“其实和全国的情况类似,2021年天津房地产市场也经历了先扬后抑,现在还在下行通道中。”

12月22日,记者以购房人身份来到了天津西青区保利和光尘樾售楼处,该项目今年初一度高居贝壳天津新房销量榜首位。

据销售人员李洁介绍,项目于2020年12月首开,一期已经售罄,在售二期和三期,均价1.8万-2万元/平方米,毛坯交房。

“二期三期有没有降价?”

李洁坚称没有降价,只表示“现在二期有特价房,价格特别合适,但肯定是比一期高,我们不存在以价换量”。

“现在整体市场不是太好,但我们的销售情况还是挺好的。”

经过计算,这里一套89平方米的房源单价1.85万元/平方米,总价163.65万元。李洁说:“这个价钱现在真的很合适了,之前相同的房源我们总价都是卖到180万元左右的。”

这显然和稍早前李洁坚称的从未降价相悖。

曹晓闻告诉记者:“2021年6月前后市场还是挺好的,价格和成交还稍稍有些抬头,但随后市场就急转直下,天津市场上的房企基本都有降价行为,只能以价换量。”

根据国家统计局数据,其实2021年上半年天津市无论是新建商品房还是二手房,价格皆有所回温。6月,天津新房价格同比上涨4.2%,该数据指标成为天津市2017年9月以来的最高值。从2021年上半年来看,天津新房价格虽然同比涨幅依旧维持较温和水平,从2021年1月的同比上涨1.5%到6月的近年新高,但和2020年整体相比,回暖迹象明显。

但从7月开始,天津新建商品房环比价格开始走出下行曲线,环比增速从0.6%、0.3%、-0.1%、-0.5%至11月的-0.6%。

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

“10月很多房企都趁着国庆节假期提供了较大幅度优惠,拼杀得很厉害,导致价格有一定下滑。”曹晓闻介绍。

中指研究院也表示:“年末,天津多个项目营销力度加强,部分项目降价幅度较大。”

为此,市场一度传言,11月底天津官方约见了几家大开发商,出台了“限跌令”,请求“项目单次降价不允许超过15%、资金要进监管账户、全力保交付,有利于避免恶意降价、降标降本等现象发生”。

尽管该消息并没有得到官方证实,但多位受访者对此事均予以确认。曹晓闻表示:“11月底,相关部门约谈了天津几家重点房企,大意是不要过分降价致使市场混乱,否则将无法网签。”

“据我所知,天津各开发商都动态调整了年初定下的销售目标。”曹晓闻说。

据中指研究院统计,截至11月底,天津新房市场出清周期为20.51个月,连续第三个月延长,市场去化压力增大。

二手房情况也是类似。

赵范是天津一名房产中介,他告诉记者:“2021年,天津二手房市场延续稳中走低态势,不过这种情况已经持续了几年了。”

“现在如果不是真的急用钱,业主都不会轻易卖房,他们觉得现在房子价格有些低,将来或许能再涨涨。”赵范说。

国家统计局数据显示,天津二手房价格2021年以来价格环比变动未超过0.6%,10月和11月分别下降0.1%和0.3%。

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

“主要是土地出让收入下降较多”

2021年,天津首次尝试集中供地,但纵观全年,土地市场表现略显低迷。曹晓闻表示:“从房企的拿地态度就能看出现在的市场情况,大家都很谨慎。”

12月23日,天津第三批集中供地收官,11宗地块均以底价成交,总成交金额约76.74亿元,成交土地面积约83.03万平方米。

据中指研究院统计,天津此轮供地宗数较第二次减少50宗,规划建面较第二次下降77.40%,数目、规模远不及前两次。

事实上天津第二批集中供地便已经是“减配”版本了。

7月21日,天津第二批集中供地预计出让61宗地块,总起始价533.2亿元。最后的结果是,19宗停牌,2宗流拍,只有40宗地块成交,其中31宗底价成交,总成交金额329.673亿元。

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

天津某烂尾项目 每经记者 王佳飞 摄

首次集中供地的情况其实也类似。

天津在今年3月末确定了首批集中供地的相应地块,共挂牌58宗住宅用地、总面积约375.5万平方米,总起始金额563亿元。就在集中竞价前夜,即5月12日晚间,天津市规划和自然资源局表示,首批集中供地中的13宗地块因故停牌。终极,天津首批集中供地成功出让45宗地块,总成交金额约498.55亿元,其中底价成交16宗。

中指研究院对此的形容是:“第一批土拍,成交宗数、参拍企业数量、溢价宗数均为历次最高;第二批热度明显下降;第三批单从供地数量、规模方面就不及第二次,即使第三批次地块均成功出让,依然走不出衰竭的趋势。”

其实在2020年,天津市土拍市场便不甚景气。

依据《关于天津市2020年预算执行情况和2021年预算草案的报告》:“(2020年)政府性基金收入912亿元,完成预算50.2%,比上年下降36.3%,主要是土地出让收入下降较多。”

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

起源:天津市财政局官网

等待“如期交付”

今年以来,《每日经济新闻》记者也收到了天津多位购房者关于所购项目出现问题的线索。

司清是一名购买了启迪协信天津南开1911(下称南开1911)的业主,他告诉记者:“目前开发商已经延期交房,并且我没有得到任何交房承诺。”

据司清介绍,自己是2019年8月以4.4万元/平方米单价购买了南开1911洋房户型。早在2020年7月间,该项目便有传言已经“停工烂尾”。当年7月底,记者曾实地探访该项目,得到的回复是:“B区的确目前没有施工,预计下月复工;现阶段主要投入在A区,并且工地已在3月复工。”

“之后确实是复工了”,司清告诉记者,“不过据我们观察,南开1911在2021年6、7月间又几近停工,因为工地上就几个人,我们很难相信还能准时交房。”

“后来和开发商沟通,他们答复的理由是疫情和重污染天气导致工程进度慢。”

“经过我们一次次沟通,开发商承诺了一部分业主2022年1月30日交房,而对我们这些洋房业主则根本没有时间上的承诺。”说到此处,司清明显有些激动。

《每日经济新闻》记者通过南开1911现场航拍视频看到,该项目的确如司清所说,并没有大规模施工的痕迹。而销售人员则表示:“目前仅有大户型在售,2022年6月交房。”这与记者2020年采访时得到的回复一致。

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

司清所购的楼盘 每经记者 王佳飞 摄

在天津滨海新区滨海大道和津晋大道交汇处附近,记者也看到了两个停工楼盘,其中一个项目的售楼处已经关闭,配套的商业门面大大小小挂满了招牌,但有业主告诉记者:“都是开发商贴在那里的,其实一家商店也没有。我现在已经不想着能交房了,开发商真的破产后能把买房钱还我就行了。”

根据天津住建委官网消息,11月30日,天津市八部门联合制定3年行动计划整治规范房地产市场秩序,表示将利用3年时间,在全市范围内开展规范房地产市场秩序专项行动,打击房地产领域违法违规问题。该内容明确提出要解决“未按房屋买卖合同约定如期交付”相关问题。

这被很多业主理解成政策要解决“烂尾楼”成绩,令他们看到了希望。司清就说:“我看到这个消息了,感觉又有解决的可能了。”

为了避免交房违约,很多房企已经为自己预留了尽可能多的交房时间,李洁就说:“我们三期是2024年底交房,疫情现在还不好说,我们也不敢做太早的承诺,真违约了我们是要赔违约金的。”

一个有意思的细节是,站在保利和光尘樾售楼处入口,便可听到一旁项目中嘈杂的施工声,安保人员笑着说:“这可是好声音,说明我们没有停工。”

天津楼市2021:回不去的房价和等待中的“如期交付”

天津一在建项目 每经记者 王佳飞 摄

“偏保守的态度”

对于2022年,曹晓闻认为还是会维持现状:“我们行业内讨论过,大家还是持偏保守的态度。可能明年二季度好些,三四季度又下行,和2021年的表现类似,想要回到高速增长估计是不可能了。”

近期中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”,这被曹晓闻认为是一种积极信号,但也仅仅是不会继续下跌,“平稳嘛,就是不涨不跌”。

因而曹晓闻认为,真正有增长潜力的还是天津核心区域:“从企业拿地行为就能看出,以前在天津广泛看地、出手凶猛的房企,现在大都只看交通、教导、地段好的地块了。”

就像是天津首批集中供地中,虽然整体溢价率偏低,但南开区的津南保(挂)2021-010号“天拖二期”地块,由招商蛇口以总价29.9亿元、自持3000平方米租赁住房建筑面积的代价拿下,楼面价达到了30303元/平方米,溢价率达49%。

赵范却更加乐观,他认为明年的二手房市场应该会回暖,理由是自己公司的二手房成交系统中“上个月天津二手房成交量已经上涨了50%”,同时“现在房贷办理也更容易了,我昨天去替客户跑的房贷手续,今天就批下来了,近两个月房贷明显放松了,估计会持续一段时间”。

“那为何二手房价还是在跌呢?”

“市场总有一段消化期,等看明年的市场反应就知道了。”

(应受访者要求,文中人物均为化名)

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作者: 大墨新闻网

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