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深度丨从管理上抠利润,房企打响集中采购争夺战

房企要开始省钱,采购是成本控制的首要环节,但也涉及复杂的利益关联。

起源:界面新闻 记者:黄昱

房地产行业走向良性循环和健康发展后,房企将告别高负债驱动高增长的发展方式。接下来,房企们需要全方位的精细化管理。

管理学大师彼得·德鲁克在《新现实》一书中写道:“在企业内部,只有成本。”而采购是成本控制的首要环节,这要求房企转变过去的传统采购思维,实现采购模式升级。

“房地产下行期,地产开发商要开始省钱。”B2B建材采购交易平台采筑CEO都军对界面新闻表示,地产开发商今后将更多的选择集中采购,以提高议价能力。

集中采购对于房企的成本、质量、标准化、节点保障等方面的管控都十分重要,一直是企业规模经营的管理趋势。然而现实是,并非所有的房企都具备优秀的集中采购能力。

中国工程院院士、中国建筑学会副理事长孟建民曾表示,地产建材采购行业过去很分散,步调一致;标杆房企的先进管理和实践经验并未在全行业进行有效推广,同时大量的企业对采购管理仅仅停留在单纯的低价采购方面。

这种行业背景,让以采筑、中海领潮为代表的房企搭建的对外开放集中采购平台迎来了发展风口。

但硬币的另一面是,不少房企对于选择同行搭建的集中采购平台还是有顾虑,不仅因为这一块利益关联众多,还可能涉及到公司内部数据外泄的问题。

招采价值凸显

房地产行业是一个资源整合的行业,各类建筑材料、规划设计、建造装修、代理营销等都需要采购,这直接影响到产品的品质和成本,以及工程进展,因此采购活动在房地产开发链条中占据了重要的位置。

然而在房地产开发的黄金时代,房企销售规模普遍高速增长,利润丰厚,招采环节往往容易被忽略;随着土地红利以及金融红利时代的过去,招采价值将迅速凸显。

采筑CEO都军指出,从开发商的成本结构来看,公司如果要正常运转,它的地价、税费、薪酬都是省不了的,唯一能省的就是占到房价30%-35%的建安成本,这个成本属于甲方可控的成本。

今年初,万科董事会主席郁亮曾对外表示,房企未来的路只有一条,那就是踏踏实实向制造业学习,回归实业属性,通过劳动挣加工制造和服务的钱。

与房地产行业相比,制造业对成本的把控及其严格。美国通用电气公司前CEO杰克·韦尔奇曾指出,采购和销售是公司唯一能“挣钱”的部门,其他任何部门发生的都是管理费用。“采购是企业成本控制的首要环节,采购环节节约1%,企业利润将增加5%-10%。”

除了采购成本管控的意识不够强烈外,大量房企的采购管理体系也不太透明。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强对界面新闻表示,房企采购的体量都很大,在线上很难实现,所以采购人员很容易“吃拿卡要”。

房地产企业在招采上也相对强势,过去通常不会一次性支付供应商材料款或工程款,往往通过商票等来延期支付。因此可以看到,在今年个别房企出现流动性压力的时候,对供应商的商票也出现了逾期兑付的情况。

在今年的市场环境下,房企在采购方面也面临不小压力。一位中型房企的采购相关负责人告诉界面新闻,首当其冲的是支付压力。

“跟过去相比,房企如今在采购方面可能更多的需要以现金的方式来采购。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜解释道,在当前的市场环境下,房企在采购方面利用信用资源的能力下降,比如以赊欠、商业承兑汇票等方式获得物资和服务的压力和难度在增加。

除了现金支付压力外,因今年上半年原材料价格上涨,房企的采购价格成本也有上调的压力。艾振强指出,采购成本上涨叠加现金支付困难,很多房企是没有能力去消耗这个问题的。

与此同时,明源地产研究院指出,房企采购也面临效率压力。“目前大部分地产项目工期短、进度紧张,采购任何时候都要第一时间响应,协调供货资源,在成本的压力之下,常常以速度换时间。”长期效率难以提升的话,压力可想而知。

还有一大挑战则来自于地产行业已经进入非常明确的管理红利时代,房地产要回归居住属性,更强调产品的品质。

艾振强认为,以前在市场供不应求的时代,房企的产品基本上都是标准化复制,这也意味着招采的品类相对比较少,往后产品要打差异化,意味着采购的品类会增加,采购的压力也就变大了。

集采进入深水区

如何尽可能的在节省采购成本的同时防控风险,这是不少房企需要尽快理清的一个问题。多位业内人士认为,集中采购将受到更多重视。

集中采购是指同一企业内部或同一企业集团内部的采购管理集中化的趋势,即通过对同一类材料进行集中化、规模化采购来降低采购成本。而此前,行业内的地产公司会由多个子公司或者项目公司去进行分散采购,

上述中型房企采购负责人表示,集中采购对于成本、质量、标准化、节点保障等方面管控都十分重要,一直是企业规模经营的管理趋势。

“一般房企集中采购协议的合作周期为2年,以我们公司2020全年完成的集采招标结果为例,预计可为新增刚需精装项目节约单方成本25元/平方米以上。”

由于集中采购具备更强的溢价能力,对标准化实施和项目进度也有促进作用,目前很多房企都有搭建自己的集中采购系统。

深圳本土房企粤港湾控股也在近年搭建了专属的集中采购系统,公司首席执行官杨三明对界面新闻透露,“出发点就是为了加强采购的管控,原来粗放式管理是存在很大问题的,现在集中采购效果很好,价格比零星采购便宜不少。”

除了有降低成本的作用外,杨三明表示,集中采购构建了供应链管理的逻辑,同时可以做供应链融资。

不过集中采购对房企本身有较高的要求,需要对潜在合作供应商有一个系统评估,生产能力、人员管理、过往业绩、财务状况、合作意愿等都是必不可少的考评维度,通过层层筛选并中标的供应商,将会是日后保证各项目按时、保质交付的重要参与者。

作为房地产行业龙头企业,万科、中海地产等房企以及一些机构均瞄准了这一细分市场,纷纷开始搭建对外开放的集中采购平台。

万科是在2017年决定将自己成熟的采购供应链能力对外公开,当时联合中城投资和中天集团共同成立了面向全行业的B2B建材采购交易平台采筑,这一平台独立于万科体系。

定位于对外开放平台的采筑,经过这几年发展,除万科外的其他开发商所占的业务量已在明显提升。

根据采筑提供的数据显示,创立之初,万科业务量占采筑总体业务量的91%,到2020年已下降至17%;2020年累计注册客户数增加至1085家,其中销售额超过百亿的开发商客户有46家;非股东客户总成交额在2017年仅有约24亿元,2020年达到1336亿元。

采筑学习的是天猫和淘宝的商业逻辑,给自己的定位是提供撮合服务,不赚差价,只收取1%的服务费,走轻资产路线。

采筑CEO都军表示,采筑“管生管养”,不止提供招标服务,还加载 “天网、天眼和天路”零碎,提供质量跟踪。“降本提效,降风险”这是采筑的核心竞争力。

中海地产今年才推出了自己的集中采购平台 “领潮”,和采筑一样,其同样希望成为“中国最大的建材交易平台”。但与采筑不同,领潮对标的是京东,以自营为主,拆散、联营、品牌运营为辅。

即便可以解决采购中存在的部分痛点,但这类集中采购平台还是不能为所有房企接受。

艾振强指出,很多民营房企的采购部门都是由亲属或嫡系掌控,利益关联复杂,不会愿意使用万科、中海这类有竞争关系公司打造的集中采购平台,可能还会涉及到数据泄露的问题。

上述中型房企采购相关负责人对界面新闻表示,对外开放的集中采购平台,适合一些规模比较小,且没能力组织集中采购的企业使用。“不过我们可能会考虑通过这些平台引进一些优质合作资源,使用顾虑主要是招标过程的合规性、合理性,以及平台销售产品是否符合企业产品定位。”

面对房地产行业调整期,今后采购的精细化管理将越来越重要。毕竟面对行业利润率下行压力,更多房企都在通过加强内部管控和成本控制等方面实现开源节流。

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作者: 大墨新闻网

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